Na senda do que vem sendo hábito, e porque o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) entrou em vigor em Junho de 2006, o 12º AJ esclarece sobre arrendamento urbano:

A. OS VÁRIOS PASSOS ATÉ À ACTUALIZAÇÃO DA RENDA

1 Iniciativa
do senhorio

• Na primeira fase, o senhorio faz um pedido de avaliação patrimonial aos serviços das finanças, caso não detenha uma avaliação efectuada há menos de três anos, nos termos do CIMI. Depois, pede a determinação do nível de conservação (em prédios com mais de dez anos), que será realizada por um arquitecto ou engenheiro que se deslocará ao locado. Por fim, comunica ao arrendatário a sua intenção de actualizar a renda, através de carta registada com aviso de recepção com o seguinte conteúdo: cópia do resultado da avaliação do locado nos termos do CIMI e do nível de conservação; valor da renda futura (correspondente a 4% do valor patrimonial do locado); valor da renda mensal devido no primeiro ano; período de faseamento (2, 5 ou 10 anos); prazo de resposta do arrendatário (40 dias); consequência da falta de resposta (actualização faseada em 5 anos), invocação de que o arrendatário dispõe de RABC superior a 15 RMNA e respectivo documento comprovativo (declaração emitida pelo serviço de finanças).

2 Resposta
do inquilino

• Na segunda fase, dá-se a resposta do arrendatário, que pode invocar circunstâncias que resultam da actualização da renda em 10 anos se: o RABC do agregado familiar for inferior a 5 RMNA, idade igual ou superior a 65 anos, deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

3 Actualização
da renda

• Na terceira fase, dá-se a comunicação do senhorio ao serviço de finanças. No prazo de 30 dias a contar da data em que a avaliação patrimonial se tornar definitiva, ou no fim do prazo de resposta do arrendatário, se este for mais longo, o senhorio comunica ao serviço de finanças competente o período de faseamento da actualização do valor da renda ou a sua não actualização. Na falta de comunicação do senhorio, presume-se que a actualização se dá ao longo de 5 anos.

B. PERGUNTAS E RESPOSTAS:

1. “Como pode um inquilino saber se o senhorio está a cobrar uma renda excessiva?”

O inquilino: Não identificado

A questão: Como pode um inquilino saber, se o senhorio aumentou a renda, dentro do que a Lei manda, ou se está a cobrar mais, no caso do mesmo ultrapassar a idade dos 65 anos.

A resposta: Nos termos do NRAU, a comunicação do senhorio informando da actualização da renda deverá anexar cópias do resultado da avaliação nos termos do CIMI e da determinação do nível de conservação, informação suficiente para confirmar o valor máximo da renda actualizada. O arrendatário na sua resposta, poderá invocar que tem idade superior a 65 anos, circunstância que permitirá uma actualização faseada ao longo de 10 anos.

2. “Quem determina o coeficiente de conservação do imóvel?”

O senhorio: Daciano Cardoso

O caso: Sou co-proprietário de um imóvel localizado em Rio Tinto constituído por 8 fracções, onde o valor das rendas é muito baixo (em média 35 euros mensais em habitações em muito razoável estado de conservação). Por falecimento da minha mãe, existiu a necessidade de comunicar o sucedido às Finanças, pelo que estes, em virtude da transmissão por morte realizaram a actualização dos valores patrimoniais das fracções.
Por esta via, e sabendo que a partir do dia 28 de Junho do corrente ano (2006) entra em vigor a nova lei do arrendamento, gostaria que me informassem quando posso realmente informar os inquilinos da nova renda (de acordo com a nova fórmula de calculo). Sei que para o realizar é igualmente necessário determinar o coeficiente de conservação do imóvel.

A questão: Qual o organismo aonde me deverei dirigir para que seja determinado este coeficiente?

A resposta: Poderá informar o arrendatário da nova renda, quando for apurado o nível de conservação do prédio, uma vez que já dispõe da avaliação do locado nos termos do CIMI.
Nos termos do artigo 64.º do NRAU, deve o Governo aprovar até ao dia 28 de Junho de 2006, o regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação, regulamentando a competência das Comissões Arbitrais Municipais (CAM), previstas no artigo 49.º do NRAU, para a instrução dos respectivos processos.

3. “E se não concordar com o novo valor?”

O senhorio: Carlos Lourenço Neves

O caso: Resido na Amadora, num prédio em boas condições de habitabilidade, com contrato de arrendamento datado de 1973 e tenho tido a renda actualizada anualmente, conforme estipula a lei. Somos reformados, tenho 59 anos e o meu agregado familiar tem de rendimentos cerca de 2.300/ mês.

A questão: Quais os limites para o aumento das rendas? Se o senhorio exigir um aumento que eu não concorde, como poderei actuar?

A resposta: A renda actualizada terá como limite máximo o valor anual correspondente a 4% do valor locado (artigo 31.º do NRAU), correspondendo este valor ao produto do valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), efectuada há menos de 3 anos, multiplicado pelo coeficiente de conservação que será de 1,2; 1; 0,9; 0,7 ou 0,5 consoante o estado de conservação do imóvel seja excelente, bom, médio, mau ou péssimo.
Caso o arrendatário discorde do montante da nova renda que tiver sido comunicado pelo senhorio, poderá invocar, no prazo de 40 dias, que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (RMNA) ou que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, sem prejuízo de poder requerer a realização de nova avaliação do prédio ao serviço de finanças competente.

4. “O trespasse acaba em definitivo com a nova lei?”

O senhorio: Jaime Veloso

O caso: Agradeço se me poderem informar sobre a actualização das rendas comerciais de acordo com a nova lei.

As questões: Será interessante pedir uma avaliação, que passa a contar para atribuir o valor do IMI, e depois só poder cobrar uma renda de 4% anual sobre esse valor? O trespasse acaba (em função da renda antiga) ao realizar-se o acto do trespasse, podendo aplicar-se uma nova renda?

A resposta 1: ACTUALIZAÇÃO DE RENDAS COMERCIAIS

O valor da renda que resultar desta actualização corresponderá a 4% de um novo conceito, que é designado como valor do locado.
O valor do locado resulta da multiplicação do valor patrimonial tributário (apurado nos termos do Código do IMI) pelo coeficiente de conservação do imóvel, de acordo com os níveis que se seguem:

a) Aos imóveis classificados em excelente estado de conservação, é atribuído o nível 5 e o coeficiente1,2;
b) Aos imóveis classificados em bom estado de conservação, é atribuído o nível 4 e o coeficiente 1,0;
c) Aos imóveis classificados em médio estado de conservação, é atribuído o nível 3 e o coeficiente 0,9;
d) Aos imóveis classificados em mau estado de conservação, é atribuído o nível 2 e o coeficiente 0,7;
e) Aos imóveis classificados em péssimo estado de conservação, é atribuído o nível 1 e o coeficiente 0,5.

Nos contratos de arrendamento não habitacionais, o senhorio pode promover a actualização do valor da renda independentemente do estado de conservação do imóvel, mesmo que este já em mau ou péssimo estado de conservação.
A actualização do valor é feita de forma faseada, podendo decorrer durante cinco ou dez anos e ainda de forma imediata.
O limite máximo de actualização da renda é de 50.00E mensais durante o primeiro ano de actualização e de 75.00E mensais a partir do segundo ano e até ao penúltimo ano do faseamento da actualização.
A determinação do estado de conservação dos imóveis deverá ser promovida pelo senhorio (embora o arrendatário também o possa pedir), para o que serão criadas Comissões Arbitrais Municipais que acompanharão os processos de avaliação e determinação do estado de conservação.


A resposta 2: REALIZAÇÃO DE TRESPASSE DO IMÓVEL DEPOIS DA LEI 06/2006 ENTRAR EM VIGOR, TEM AS SEGUINTES CONSEQUÊNCIAS:

O senhorio passa imediatamente (a partir da data em que se opera o trespasse) a ter direito ao valor da renda actualizada – quer isto dizer que se o processo de actualização for em 10 anos e se no mês de Setembro do 3º ano (do processo) houver o trespasse do imóvel, logo a partir desse mês é devida a renda actualizada, cessando o faseamento de actualização (art. 56.º, alínea b);

a) O senhorio passará a poder, a qualquer altura, denunciar (a fazer cessar, por sua iniciativa) o arrendamento, mediante uma comunicação com 5 anos de antecedência, que terá que ser objecto de nova comunicação (a confirmar a anterior sob pena de ineficácia) com a antecedência máxima de 15 meses e mínima de 12 meses relativamente à data da cessação (art. 26º, nº6, alínea b), conjugado com o art.1101.º, alínea c) e art. 1104.º do Código Civil). Neste caso, o arrendatário terá direito a receber uma “compensação pelas obras licitamente feitas, independentemente do estipulado no contrato” (art. 29, n.º 3).

O referido supra quanto ao trespasse também é aplicável aos casos em que, sendo a arrendatária uma sociedade, se verificar a transmissão inter vivos de posição ou posições sociais (quotas ou acções) dessa sociedade que determine a alteração da titularidade em mais de 50% do capital social face à situação existente à data da entrada em vigor da Lei 06/2006.

5. “Qual dos inquilinos deve pagar mais renda?”

O inquilino: Jacinto Laranginho

O caso: Gostava de saber, com a NL das Rendas, o que irá acontecer na fixação da nova renda, nomeadamente na atribuição do seu montante, no seguinte caso: Dois inquilinos a habitarem desde há 30 anos, cada um o seu prédio exactamente iguais, cujo senhorio é o mesmo.
Um já teve de proceder a algumas obras, nomeadamente substituir o chão, mandar picar paredes salitrosas, arranjar o telhado e substituir alguma canalização, tudo por sua conta, uma vez que o senhorio, atento o valor da renda que considera diminuto, nunca se prontificou a fazê-las, tendo dispendido cerca de 1.400 contos, importância que nunca irá receber, pois o senhorio sempre alegará que as obras não eram necessárias.
O outro, não porque o prédio não necessitasse das mesmas obras, nunca investiu.
A nova lei diz mais ou menos que a renda será fixada segundo o valor que resultar da avaliação do prédio.

As questões: Assim, neste caso qual dos inquilinos irá pagar renda mais elevada? O que evitou que o prédio se degradasse ou que esteve nas “tintas”?
E no caso de nem o senhorio nem a Câmara pretenderem fazer obras, e se se tiver de recorrer à venda os prédios aos inquilinos, qual dos dois vai pagar mais pela compra?

A resposta: As rendas são efectivamente limitadas pelo valor que resultar da avaliação do imóvel. Com efeito, nos termos do artigo 31.º do NRAU, a renda actualizada terá como limite máximo o valor anual correspondente a 4% do valor locado. Este valor correspondente ao produto do valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), efectuada há menos de 3 anos, multiplicado pelo coeficiente de conservação que será de 1,2; 1; 0,9; 0,7 ou 0,5, consoante o estado de conservação do imóvel seja excelente, bom, médio, mau ou péssimo.
Tendo o arrendatário realizado obras no imóvel, aplica-se, na determinação do valor do locado, o coeficiente imediatamente inferior ao seu estado de conservação, pelo que o valor máximo da renda actualizada diminuirá proporcionalmente. Se ocorrer a alienação dos imóveis aos inquilinos, há lugar à compensação pelas benfeitorias realizadas.